20日，首届中国业主论坛在京闭幕。在论坛召开之际，本报收到了多家小区业委会的内部“情报”，一份份物业公司预算明细表摆在了记者的面前。“物业费”之后的真相得以层层揭开。
被“包养”的物业公司
如果不是要与物业公司重新签订聘用合同，国典华园1346户业主根本就不知道自己一直在做“冤大头”。
业主委员会经过数次要求，才拿到了该小区治平物业公司的收费明细表。物业之前从来不公布开支明细，这是小区业主7年来头一回知道自己把钱花在什么地方。
“物业先给了我们3个版本，一个比一个高，每平方米收费分别约是2.3元、2.5元、2.7元。”业主委员会副主任贾旭光说，别小看这两毛钱，每个版本之间费用差价达到了几十万元。
业委会以一份2.5元版本的物业费用表为例，向记者细数了治平物业人员费用表。
例如，该物业公司一名高管“执总”的收入构成：月薪+计提社保（44.8%）＋计提经费（11.5%）＋第十三个月工资＋工作餐＋加班费＋残保金，一年总额为14.97万元。包括工程部、客务部、保安部总共36名项目人员，费用结构与“执总”完全一样。
按照物业公司的解释，计提社保比例为工资总额的44.8%，其中养老20%、失业1.5%、大病10%、住房补贴12%、工伤0.5%、生育0.8%。另外，计提经费比例为工资总额的11.5%，其中包括福利7%、工会2%、教育经费2.5%。
业主们最后发现，要“养活”这家物业公司的36个人，一年下来人员费用就超过了174万元，这还不包括全年“红包”——52万多元的酬金。
不过，物业公司并非没有理由，其收费依据是2007年发改委和建设部《物业服务定价成本监审办法（试行）》文件。在该文件中，人员费用包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费以及根据政府有关规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用。
办公费藏猫腻
国典华园的业主们在逐项检查中有个“意外发现”：即业主在支付了一大笔“合理”开销之后，还要承担物业众多的“办公费用”。
物业公司在列出了日常办公费2.4万元外，还有一长串的费用：业务招待费1.5万元；办公设备购买及维修费1.038万元；通讯费3万元；车辆费用及交通费2.16万元；培训费5000元；制装费9000元；印刷制作费9000元（包括收费明细、派工单、出入门条等）；资讯制作费6000元；社区活动费2万元。
“业务招待费，招待谁？业主凭什么出？制装费，早就包含在7%的福利费中了，为什么在此重复列项？”业主张女士质疑说，只有社区活动费“可以理解”。
根据2007年《物业服务定价成本监审办法（试行）》，办公费应是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、取暖费、通讯费、书报费及其他费用。对于治平物业的这笔办公预算，北京市业申委执行委员任晨光认为，办公费用项目有虚增项目的嫌疑。“例如培训费就不应由业主出，物业公司的员工都必须持证上岗，具备相应资质，业主没有义务替物业公司培训员工。”
保员工还是保小区？
在国典华园的物业费中，物业公众责任保险费为每年5万元。不过，业主王先生感到奇怪的是，该项收费的备注却是：“可适当考虑家庭金锁险”。
“这就奇怪了，是否是说物业公司打算用业主掏的钱，为其员工上商业保险？”业主张女士质疑说，物业公众责任保险是针对物业管理自身方面风险的险种，而家庭金锁险是物业服务对象的险种，两者岂能随意替代？
“现在的物业公司就像一个坐地起价的保姆，”国典华园业委会副主任贾旭光这样形容。“一般我们请个保姆，说好一天三顿饭，一个月1200元，照看一个老人加500元，再照看一个孩子加500元，算下来2200元。可是这个‘保姆’不同。他说，我早晨得喝一杯牛奶、吃一个鸡蛋；中午你得给我炒俩菜，晚上还得四菜一汤。另外，每天还得洗个热水澡，你还得给我全家上保险。最后核算成本能不高上去吗？”贾旭光问。
业主白交75万
如果以526万元物业费总额除以国典华园小区17.16万平方米的建筑面积，再除以12个月，似乎可以得出2.5元/平方米的“合理”物业费。
“表面上看不出问题，但仔细一想就不对了。”业委会在调查中发现，小区现有会所约2000平方米、经营收入归开发商和物业企业的地下车库2.1万平方米、幼儿园约2000平方米，合计约2.5万平方米。
“小区建设区划的相关图纸一直是由物业公司保管，但始终不肯交出，我们只好到规划部门的档案馆去查。”一名业委会成员说：“一查就全明白了。”
“这2.5万平方米的物业管理是要产生费用的，而这些费用却是由业主交纳的物业费来承担，你说合理吗？”业委会副主任贾旭光说。
“实际上，业主应交纳不到15万平方米的物业费，物业费却一直多收了2.5万平方米的面积。”贾旭光说，仅此一项，业主每年就多交75万元。
电梯广告费“被保管”
国典花园业主还发现：“物业列出的全部都是开支，却没有列出每年的电梯广告费，一直蒙骗业主很多年。”贾旭光说，广告费收入是典型的“表外业务”。
业委会委员杨进介绍，小区内有广告箱的电梯共有33部，根据物业提供的数据，7年间电梯广告费约有70万元。
直到2007年小区业委会成立，委员们发现了物业“代收”这笔钱的“秘密”：70万电梯广告费物业“被保管”了7年。
据业委会介绍，物业起初认可这部分钱属于业主，但对方认为自己支付了管理成本，物业应该拿80%，业主只拿20%。
双方第一次谈判没有达成协议。在随后的近两个月时间里，业委会又就该问题与物业进行了三次协商。最后，物业同意将管理成本降到20%，双方才达成一致。
“现在进入续签物业服务合同的程序，业委会可选择续签，也可重新选聘，所以谈判的时候，物业有了顾忌才做出让步。”业委会另一位委员吴尚领说。
巨额的电梯广告费在“被保管”了7年后才发现。那么，还有多少是未列入物业费预算的表外收入呢？
包干制
是物业费死结
北京市目前90%以上的小区，都是采用包干制的“包养”制度。邵里庭一针见血地表示：因为包干制，所以业主不知情；因为不知情，所以包干制。
“国典华园的物业费预算，只是按照他们习惯的包干制做法制定的预算，在行内来说，完全算中规中矩，或者说这种潜规则已经成了行规。”邵里庭说，包干制的本质就是由业主全额包养了物业企业全部费用，而最终物业企业坐享管理酬金。
“物业费问题的‘死结’，是包干制。”北京市业主委员会协会申办委员会召集人任晨光说。任晨光曾任健翔园业委会主任，他用自己多年的“实战”经验说明这一矛盾：“过去我们也认为，把物业费的水分挤干了就行。但事实教育了我们，根本行不通。在包干制的前提下，降低物业费，也就等于降低了服务标准。物业公司一定是在保证其预期利润之后，才会为业主服务。可问题在于，你并不知道物业公司的预期利润是100%还是50%。我给北京市所有的小区业主的一个忠告是，不要企图让物业公司‘亏本’去管理公司，而所谓亏本的界限，不是实际盈亏，而是物业公司的利润底线。”
他建议，各小区业委会可采取“酬金制”，“这样物业公司的账目才有可能一笔笔公开，物业收费才有可能玩不了猫腻或者少玩猫腻。”
